واژه های رایج در وام مسکن

شاید برای بسیاری از ما پیش آماده باشد که هنگام مراجعه به بانک یا موسسه‌ای اقتصادی و درخواست کسب اطلاعات در مورد وام مسکن، علیرغم تسلط به زبان انگلیسی، متوجه معنی‌ دقیق برخی‌ از اصطلاحات نشده باشیم. این بدین دلیل است که بسیاری از واژه‌هایی‌ که در این حیطه استفاده میشود، واژه گانی تخصصی بوده که آشنایی با آن لزوماً مربوط به سطح دانش و تسلط مشتریان به زبان انگلیسی نمی‌‌باشد. در این فرصت سعی‌ داریم تا با تعدادی از مهمترینِ این اصطلاحات آشنا شویم.

اصل پول (Principal): مقدار پولی است که از بانک به صورت وام دریافت می‌کنید و عبارتست از قیمت خرید خانه منهای مبلغ پیش پرداخت نقدی.

بهره (Interest): مبلغی که علاوه بر اصل میزان وام باید در طی زمان به بانک یا موسسه وام دهنده پرداخت گردد.

دوره استهلاک وام(Amortization): تعداد سالهایی که وام بر اساس آن قسط بندی می‌شود و در طی آن باید اصل و بهره وام را بپردازید. حداکثر این زمان در حال حاضر۳۰ سال می‌باشد.

دوره قرارداد (Term): دوره قرارداد یا تِرم وام عبارتست از مدت زمانی که طی آن با بانک یا موسسه مالی اعطا کننده وام قرارداد دارید که این زمان ممکن است از شش ماه تا ۱۰ سال باشد. این دوره نباید با دوره استهلاک وام اشتباه گرفته شود. در هنگام دریافت وام مسکن با شرکت یا موسسه وام دهنده بر سر شرایط وام همچون نوع وام (باز یا بسته، بهره ثابت یا متغیر)، مدت زمان پرداخت (زمان استهلاک)، نحوه پرداخت (ماهانه، هفتگی، دو هفته یکبار، …)، درصد بهره وغیره در قالب یک توافقنامه با مدت معین به توافق می‌رسید.
وقتی دوره ای از پرداخت یا درواقع یک ترم وام به اتمام می رسد، شما می توانید با توجه به نرخ روز بهره در بازار، شرایط وام خود را با موسسه فعلی تمدید نمایید یا با موسسه یا بانک دیگری با شرایط بهتر در مورد ترم جدید به توافق برسید. همچنین می توانید کل بدهی باقیمانده را یکجا، بدون هیچگونه محدودیت و جریمه ای، پس از پایان یک دوره یا تِرم وام بپردازید. اگر بخواهید شرایط توافقنامه فعلی را قبل از پایان ترم تغییر دهید معمولا باید جریمه ای به وام دهنده بپردازید (البته پرداخت جریمه نیز به مفاد توافق شما با وام دهنده و نوع وام بستگی دارد) به این معنی که اگر در توافقنامه تغییر شرایط وام بدون پرداخت جریمه قید شده باشد، جریمه‌ای دریافت نمی شود .

ارزش ملک(Equity) : عبارتست از ارزش کارشناسی ملک در بازار منهای مبلغ وامی که برای خرید منزل دریافت شده است.
برنامه باز پرداخت (Payment Schedule): در واقع زمانبندی پرداخت اقساط وام را مشخص می‌کند. گزینه‌هایی که معمولن در اختیار وام گیرنده قرار دارد عبارتند از : پرداخت یک قسط در ماه، پرداخت دو قسط در ماه، هر دو هفته یک قسط، و یا هر هفته یک قسط.

وام‌های مرسوم(Conventional) : در شرایطی که شخص برای خرید ملک حداقل ۲۰ درصد قیمت خرید را به عنوان پیش پرداخت بپردازد، از وام مرسوم بهره ‌مند میشود. بدین معنی که شخص برای در اختیار گرفتن وام نیازی به پرداخت مبلغی به منظور بیمه شدن وام نخواهد داشت. هرچند برخی‌ از بانک‌ها ممکن است به دلایلی، شخص را ملزم به خرید این نوع بیمه بنمایند. در چنین شرایطی شاید بتوان سایر گزینه ها را بررسی نموده و وام را از بانک دیگری اخذ کرد.

وام‌های با پیش‌پرداخت کمتر از ۲۰ درصد(High Ratio) : در شرایطی که شخص تنها قادر به پرداخت ۵ تا ۲۰ درصد مبلغ خرید ملک باشد، باید از این نوع وام استفاده کند. این نوع از وام‌ها باید توسط یکی‌ از دو شرکت بیمه وام، شرکت CMHC یا Genworth بیمه شود. این حق بیمه تنها یک بار به شخص تعلق می‌گیرد که می‌توان مبلغ آنرا به صورت یکجا در ابتدا پرداخت کرده و یا در طول مدت وام همراه با اقساط ماهیانه پرداخت کرد.

وام‌های باز (Open Mortgages): وامِ باز به شخص این امکان را میدهد که بخشی یا کل مبلغ وام را در زمان دلخواه بدون جریمه پرداخت کنند. این نوع از وام‌ها معمولن دارای ترم‌های کوتاه ۶ ماهه یا یک ساله می باشند. باید توجه داشت که نرخ بهره این گونه وام‌ها از وام‌های مشابه بسته بالاتر می‌باشد.

وام‌های بسته (closed mortgages): در این نوع از وام ها، شخص قادر به پرداخت پیش از موعد کل مبلغ وام و یا در صدی غیر از آنچه که در قرار داد ابتدایی ذکر شده نیست. این بدین معنی‌ است که در ابتدای قرار داد و برای کل زمان قرارداد( ترم)، بانک تعیین می‌کند که به طور مثال تنها می‌توان ۱۵ درصد به اقساط ماهانه اضافه نمود و یا تنها تا سقف ۱۵ درصد کل وام را می‌توان یکجا و بدون پرداخت هر گونه جریمه ای پرداخت نمود.
در شرایطی که شخص بخواهد پیش از پایان تِرم، منزل خود را فروخته یا قرارداد خود را با بانک به هم زند، باید جریمه ای معادل ۳ ماه بهره (برای وام متغیر) و یا مبلغی غالبا بیشتر به عنوانIRD (تفاوت نرخ بهره) برای وام ثابت پرداخت نماید.

وام با بهره ثابت (Fixed Rate Mortgage) : این نوع از وام‌ها در طول دوران قرارداد که به آن تِرم (Term) گفته میشود، نرخ ثابتی دارند. بنابر این اگر در طول این دوران نرخ بهره افزایش یا کاهش پیدا نماید، نرخ این نوع از وام‌ها ثابت میماند.

وام با بهره متغیر (Variable Rate Mortgage): در این نوع از وام ها، نرخ بهره همراه با بالا و پایین رفتن نرخ بهره بانک کانادا (Prime) تغییر خواهد کرد. نرخ‌های متغیر میتوانند با ترم “باز” یا “بسته” همراه شوند.

وام اعتباری مسکن (Home Equity Line of Credit) : در این نوع از وام، شما به میزان ارزش خانه مسکونی، از بانک خط اعتباری (Line Of Credit) دریافت می‌کنید. این بدین معنی‌ است که آن قسمت از اقساط ماهانه شما که شامل بازپرداخت اصل پول (Principal) می گردد، مجددا به عنوان وام در اختیار شما قرار می‌گیرد.

وام‌های قابل تبدیل(Convertible Mortgages) : این نوع از وام ها، نرخ بهره ثابت همراه با ترم کوتاه ۶ ماه یا یک ساله دارند. در نظر بگیرید که در طول ترم وام، شما مشاهده کنید که نرخ بهره در حال بالا رفتن است. در چنین زمانی‌ شما میتوانید بدون پرداخت جریمه، آن نرخ را با بانک ثابت کرده و طول ترم خود را افزایش دهید. لازم به ذکر است که تعداد بانک‌ها و موسساتی که این نوع وام را ارائه میدهند، چندان زیاد نیست.

وام‌های معکوس (Reverse Mortgage):
موسسه CHIP “Canadian Home Income Plan” تنها شرکتی است که ارائه گر وام‌های معکوس در کانادا می‌باشد. وام معکوس به صاحبین مسکن اجازه میدهد که سرمایه موجود در مسکن خود را بدون فروش ملک، به صورت ماهانه دریافت کنند. برای اخذ اینگونه از وام‌ها شخص بایستی بالای سنّ ۶۲ بوده، در BCیا انتاریو زندگی‌ کرده و مهمتر از همه، مبلغ قابل توجهی‌ ارزش خالص(Equity) در ملک خود داشته باشد.
مبلغ این وام بستگی به سنّ متقاضی دارد و بین ۱۰ تا ۴۰ درصد ارزش ارزیابی شده ملک (Appraised Value) می‌باشد. بدیهی‌ است که هر چه سنّ شخص بالاتر بوده، سقف وام بالاتر خواهد بود. در چنین شرایطی، شخص صاحب ملک باقی‌ خواهد ماند و موسسه مالی‌ این وام را بر روی سند ملک ثبت می‌کند. در هنگام فوت شخص و یا فروش ملک، مبلغ کل وام به انضمام بهره جمع شده تا آن زمان به بانک پرداخت میگردد.
بزرگترین ایراد اینگونه وام‌ها این است که بهره به صورت مداوم به کل پول و بهره آن تعلق می‌گیرد. به طور مثل، اگر شخص در سال اول ۱۰۰،۰۰۰ دلار قرض بگیرد و بهره آن در سال اول ۵۰۰۰ دلار باشد، در سال بعد بهره به ۱۰۵،۰۰۰ دلار به اضافه مبلغ قرض گرفته شده و سود آن تعلق خواهد گرفت. از همین رو، هر چه طول این دوران بیشتر باشد، مبلغ بهره نیز بزرگتر خواهد بود.
در برخی‌ از شرایط، در هنگام فوت شخص یا فروش ملک، %۱۰۰ ارزش ملک به بانک تعلق خواهد گرفت که در چنین شرایطی چیزی برای وراث باقی‌ نخواهد گذاشت. گزینه دیگر در این شرایط گرفتن Home Equity Line of Credit است که به شخص این امکان را میدهد که کنترل مبلغ وام را داشته، برای آن سقفی داشته باشد و اینکه سود بهره را تنها برای مبلغ صرف شده بپردازد.