ارزش خالص ملک، راهی برای دسترسی به پول نقد
هنگامی که به هر دلیل احتیاج به در دست داشتن پول نقد دارید، ارزش خالص ملک (equity) میتواند یکی از قابل دسترس‌ترین و همچنین کم هزینه‌ترین منابع شما لقب گیرد. ارزش خالص ملک همانطور که پیشتر نیز بدان اشاره گردیده عبارتست از ارزش کارشناسی ملک در بازار منهای مبلغ وامی که برای خرید آن دریافت شده است. در این مقاله می خواهیم ببینیم که دسترسی به این ارزش خالص از چه راه‌هایی امکان پذیر است.
در کانادا از دو طریق میتوان به این مهم دست یافت. نخستین راه از طریق استفاده از خط اعتباری ارزش ملک (HELOC) بوده که در واقع وامی جدید به وام سابق اضافه میشود و دیگری از طریق فرآیند "ری فاینانس" و جایگزینی وامی جدید به جای وام سابق میباشد.
برای روشن تر شدن قضیه به مثال زیر توجه فرمایید:
ارزش ملک: ۵۰۰،۰۰۰ دلار
وام جاری: ۳۰۰،۰۰۰ دلار
ارزش خالص (equity) :۲۰۰،۰۰۰ دلار
در مثال فوق با توجه به ارزش ملک و میزان وام آن، صاحب ملک در واقع صاحب ۲۰۰،۰۰۰ دلار یا ۴۰ درصد از ارزش کلّ ملک خود میباشد. صاحب این ملک نیاز به در اختیار گرفتن ۱۰۰،۰۰۰ دلار پول نقد داشته و برای این منظور گزینه خط اعتباری را انتخاب مینماید. مساله به صورت زیر تغییر می‌کند:
ارزش ملک: ۵۰۰،۰۰۰ دلار
وام جاری: ۴۰۰،۰۰۰ دلار (۳۰۰،۰۰۰ وام اولیه و ۱۰۰،۰۰۰ خط اعتباری)
ارزش خالص:۱۰۰،۰۰۰ دلار
در این حالت مالک به میزان ۱۰۰،۰۰۰ دلار از ارزش خالص ملک خود کاسته و به همان اندازه به مقدار بدهی خود افزوده است. در مقابل مبلغ ۱۰۰،۰۰۰ دلار به صورت خط اعتباری در اختیار وی قرار گرفته که حکم پول نقد داشته و میتواند به طریق دلخواه استفاده نماید بدون آنکه در وام اولیه خود و شرایط آن (نرخ بهره، ترم قرارداد، زمان استهلاک) تغییری داده باشد.
حال بیایید فرض کنیم فرد مذکور برای دسترسی به پول نقد، گزینه "ری فاینانس" را انتخاب کرده است. شرایط بدین صورت خواهد بود:
ارزش ملک: ۵۰۰،۰۰۰ دلار
وام جاری: ۴۰۰،۰۰۰ دلار (۴۰۰،۰۰۰ وام اولیه)
ارزش خالص:۱۰۰،۰۰۰ دلار
همانطور که پیداست میزان بدهی شخص نسبت به حالت قبل تغییری پیدا نکرده و تنها تفاوت آن با حالت اول در این است که مبلغ ۳۰۰،۰۰۰ دلار اولیه و ۱۰۰،۰۰۰ دلار پول نقد درخواستی مورد نیاز مجموعاً تشکیل وامی واحد داده که شرایط آن ممکن است به طور کلی با شرایط وام اولیه فرق داشته باشد. در این حالت حتا ممکن است که بانک یا موسسه وام دهنده نیز با قبل تفاوت داشته باشد.
کدامیک و چرا:
حال ممکن است این سوال مطرح شود که کدام گزینه بیشتر به صرفه خواهد بود. واقعیت این است که ارجحیت این دو گزینه بر یکدیگر با شرایط مالی مالک ارتباط مستقیمی دارد. اگر در هنگامی که به پول نقد نیاز دارید نرخ بهره پائین باشد، بهتر است که گزینه "ری فاینانس" را انتخاب نمایید.
اما اگر نرخ بهره در زمان انجام فرآیند بالاتر از نرخ وام اولیه باشد، انتخاب منطقی تر گزینه خط اعتباری (HELOC) خواهد بود چرا که در این صورت نیازی به تغییر وام اولیه نخواهد بود.
همچنین اگر در اواخر ترم وام خود هستید و یا بیشتر آن را بازپرداخت نموده اید، شاید بهتر باشد که تغییری در وام اولیه نداده و برای دستیابی به پول نقد از خط اعتباری استفاده نمایید. اما اگر هنوز در اوایل زمان قرارداد وام هستید و نرخ وامتان نیز چندان دلچسب نیست، بهتر است فرایند "ری فاینانس" را مد نظر قرار دهید.
ارزش خالص و موارد استفاده آن:
همانطور که در ابتدا گفته شد از پول نقد حاصل از ارزش خالص ملک میتوان استفاده های گوناگونی نمود. موارد زیر برخی از استفاده‌های رایج است:
· بازسازی و نوسازی منزل
· سرمایه گذاری برای آینده
· مسافرت تفریحی
· هزینه تحصیل دانشگاه
· خرید ملک جدید
· پرداخت بدهی‌های با نرخ بالا مانند کارت اعتباری یا وام اتومبیل
چند نکته مهم:
باید توجه داشت که بسیاری از بانک‌ها و موسسات اقتصادی اجازه "ری فاینانس" وام را تا پایان سال اول صدور وام نخواهند داد. این بدین معنی است که متقاضیان برای دریافت پول نقد حاصل از ارزش خالص ملک خود باید حداقل یک سال از زمان دریافت وامشان منتظر بمانند.
همچنین بسیاری از بانک‌ها به شما (در صورت واجد شرایط بودن) اجازه میدهند حداکثر تا سقف ۷۵ درصد از ارزش ملک را از طریق "ری فاینانس" و به صورت پول نقد یا خط اعتباری در اختیار بگیرید. بنابر این همواره اطمینان حاصل کنید که حداقل ۲۵ درصد ارزش کلّ ملک را به عنوان ارزش خالص دارا هستید که بتوانید در مواقع ضروری از آن استفاده نمایید.
بسیاری گمان میکنند در اثر فرایند "ری فاینانس" باید به طور قطع پول نقد به آنها تعلق گیرد که این تصوری است نادرست. ممکن است پول حاصل از این عمل تنها به اندازه‌ای باشد که صرف پرداخت قرض‌های کارت اعتباری و دیگر قرض‌های با بهره بالا گردد و در انتها مبلغی برای شخص باقی نگذارد. لازم به ذکر است که از دید بانک این عمل نیز "ری فاینانس" نام داشته و طبیعتاً هزینه‌های مربوط به خود را نیز خواهد داشت.
نکته پایانی این است که "ری فاینانس" به خودی خود عملی هزینه زاست و باید از تکرار مداوم این فرایند خودداری نمود. چرا که ممکن است پس از چندین مرحله "ری فاینانس" پی در پی، هزینه‌های مربوطه آنچنان زیاد باشد که از مجموع هزینه‌ها و نرخ بهره وام اولیه افزونتر گردد. به خاطر داشته باشید همیشه با برنامه ریزی صحیح و مشخص کردن هدف نهایی و همچنین کمک گرفتن از متخصصین مربوطه اقدام به انجام این فرآیند نمایید.
