دستورالعمل «تست تحمل بهره بالا» و اجرایی شدن آن از اول ژانویه ۲۰۱۸
رامین امینیان
در پی افزایش شدید قیمت املاک مسکونی در استان‌های بریتیش کلمبیا و انتاریو طی سال‌های اخیر، دولت مرکزی کانادا همچنان به‌دنبال راهکاری برای پیش‌گیری از این افزایش قیمت است تا مانع به‌وجود آمدن حباب قیمتی مسکن در این دو استان شود. دولت مرکزی نگران است که مبادا شرایطی مشابه شرایط ایالات متحده (که منجر به ترکیدن حباب قیمت مسکن شد) در کانادا هم به‌وجود آید.
در طی این سال‌ها دولت مرکزی با استفاده از ابزارهایی مانند بالا بردن مقطعی بهره پایه بانک‌ها و دادن هشدار توسط رسانه‌ها به مردم سعی در متعادل نگه‌داشتن قیمت داشته باشد، اما تازه واردین به کانادا که غالباً پول فراوانی را به‌همراه خود وارد کشور می‌کرده‌اند، سرمایه‌گذاری در مسکن را (که در طول تاریخ همواره مطمئن‌ترین سرمایه‌گذاری بوده) ترجیح داده و کماکان تقاضا برای خرید ملک مسکونی را بالا نگه‌داشتند و بانک‌ها هم، کم و بیش راه‌کارهایی برای اعطای وام به افرادی که درآمد مورد نیاز را نداشته و یا بنابر مدل کاری‌شان توانایی نشان ندادن درآمد و در نتیجه پرداخت کمتر مالیات را داشته‌اند، ایجاد می‌کردند.
دولت مرکزی که همواره نگرانی خود را بابت بالا رفتن بدهی کانادایی‌ها نسبت به درآمدشان ابراز می‌کرد، در سال گذشته مالیات ۱۵ در صدی را برای خریداران غیر کانادایی (که از بازیگران مهم بالا بردن قیمت املاک مسکونی بودند) گذاشت و با این حرکت تعدادی از آنان را از صحنه خارج کرد اما نهایتاً، با دستورالعملی جدید، اکنون وارد صحنه تازه‌ای شد.
[clear]
B-20دستورالعمل
سازمانی است که موسسات مالی کانادا منجمله ۶ بانک بزرگ را تحت نظر داشته و آنها را ملزم به اجرای مقررات می‌کند. OSFI
این سازمان در طول سال گذشته محدودیت‌هائی اعم از بالا بردن بهره و پایین آوردن در صد وام را برای املاک اجاره‌ای اعمال کرد تا انگیزه افراد برای سرمایه‌گذاری در ملک را پایین آورد. این سازمان همچنین محدودیت‌ها و «تست تحمل بهره بالاتر» را بر وام‌های بیمه شده (با پیش پرداخت کمتر از ۲۰ درصد) اعمال کرد که نتیجه آن کاهش ۲۰٪ توانایی خریدارانی بود که اکثرا جوانان را شامل می‌شد و حدودا ۲۰ در صد خریداران جامعه بودند.
از آنجایی که با بهتر شدن اقتصاد کانادا، بالا رفتن بهره بانکی را به‌همراه خواهیم داشت، دولت مرکزی در صدد آماده سازی افراد برای روبرو شدن با بهره بالاتر است و به‌همین دلیل طبق دستورالعمل جدید، از اول ژانویه ۲۰۱۸ همان “تست تحمل بهره بالا” را بر وام‌های بیمه نشده نیز اجرایی می‌کنند و بانک‌ها ملزم می‌شوند که تشخیص صلاحیت مقدار وام اعطایی را بر اساس حد اقل ۲% بالاتر از بهره قرارداد محاسبه کنند. با اعمال این دستورالعمل، کاهش وام اعطایی به خریداران و بدنبال آن پایین آوردن توانایی خریداران مسکن را بدنبال خواهیم داشت.
[clear]
برای اینکه تاثیر قانون جدید بر توانایی خریداران را بهتر حس کنید، به جدول پایین توجه کنید:
| Income | Down payment | Actual Rate | Qualifying Rate | Amortization | Purchase Price | Comment |
| $100K | ۲۰% | ۳.۲% | ۳.۲% | ۳۰ Years | $800K | NOW |
| $100K | ۲۰% | ۳.۲% | ۵.۲% | ۳۰ Years | $640K | Jan 1, 2018 |
| $100K | ۱۰% | ۳.۰% | ۴.۹۹% | ۲۵ Years | $530K | NOW |
| $100K | ۱۰% | ۳.۰% | ۳.۰% | ۲۵ Years | $640K | Last Year |
[clear]
همانطور که در ردیف ۱ و ۲ می‌بینید، یک خانواده با درآمد سالیانه ۱۰۰ هزار دلار در سال و ۲۰ در صد پیش پرداخت در حال حاظر توانایی خرید یک آپارتمان ۸۰۰ هزار دلاری را دارد در حالیکه بعد از اول ژانویه سال ۲۰۱۸ توانایی خرید آپارتمان ۶۴۰ هزار دلاری را خواهد داشت. همچنین در ردیف ۳ و ۴ می‌توانید توانایی خرید همان خانواده با پیش پرداخت ۱۰٪ در حال حاضر و سال گذشته را (قبل از اجرایی شدن «تست تحمل بهره بالا» برای وام‌های بیمه شده) مقایسه کنید.
نتیجه کلی این که احتمالاً، شاهد یک تغییر در بازار املاک خواهیم بود.
از آنجایی که پول‌های فراوانی آماده سرمایه‌گذاری هستند و اشتیاق فراوانی هم به بازار املاک وجود دارد، در صورت سکون یا رکود بازار املاک مسکونی، شاید سرمایه‌ها به‌سمت املاک تجاری سوق داده شوند.
البته از آنجایی که در دستورالعمل جدید توجه قانونگذار بر «حداقل بهره برای تشخیص صلاحیت مقدار وام» و درصد وام است، بانک‌ها توانایی بازی کردن با اجزای دیگر فورمول از قبیل امورتیزیشن (که الان در بانک‌ها ۳۰ ساله است اما در سال‌های اخیر به ۴۰ سال هم رسیده بوده) و در صد پرداختی وام نسبت به درآمد (که در حال حاضر ۳۹٪ است) استفاده کرده و توانایی وام‌گیرندگان را بالا ببرند.
از آنجایی که این قوانین بر بانک‌ها و موسسات مالی که توسط دولت مرکزی کنترل می‌شوند، اعمال می‌شود، مؤسساتی که استانی کنترل می‌شوند از این قاعده مستثنا هستند و کماکان به رویه قبلی خودشان ادامه خواهند داشت.
در نتیجه اعمال دستورالعمل جدید، تقاضا برای وام از شرکت‌هایی که بطور آلترناتیو از بانک‌ها عمل می‌کنند و شرایط راحت‌تر (و البته بهره بالاتر) دارند و همچنین وام دوم که معمولا از شرکت‌های خصوصی گرفته می‌شود، بالا خواهد رفت.
و در پایان اینکه همیشه متخصصین وام مسکن بدنبال بهترین راهکارهای قانونی برای مشتریان خود هستند، پس پیش از هراقدامی با متخصیصین و مشاوران وام مشورت کنید.
[clear]
- درباره نویسنده:
- تازه‌ترین‌ها:
In touch with the Iranian cultural diaspora.
Shahrgon is an online magazine for Canada’s Iranian cultural diaspora and Persian-speaking languages.
Shahrgon started working in Vancouver, Canada, in 1992 with the publication “Namai Iran” and then in the evolution of “Ayandeh” and “Shahrvand-E Vancouver,” it transformed into Shahrgon.
Shahrgon; The magazine of the Iranian cultural diaspora;
شهرگان مجله‌ی دیاسپورای ایران فرهنگی در ونکوور کانادا از سال ۱۹۹۲ با نشریه‌‌ی «نمای ایران» آغاز به‌کار کرده و سپس در فرگشتی از «آینده» و «شهروند ونکوور» به شهرگان فراروئید
