نقش “زمان استهلاک” در تعیین میزان پرداخت وام مسکن
کاهش اخیر حداکثر زمان استهلاک وام مسکن از ۴۰ سال به ۳۰ سال توسط بانک ها و موسسات اقتصادی در کانادا، سبب ایجاد این پرسش نزد متقاضیان وام شده است که آیا این کاهش باعث چه تغییراتی در وام مسکن درخواستی آنان خواهد گشت. در این فرصت سعی می‌کنیم تا به اختصار مزایا و معایب کاهش زمان فوق را بر روی میزان پرداخت‌های ماهیانه و همچنین میزان کلّ بهره پرداختی بررسی نماییم.
ازجمله مهمترین عواملی که تأثیری مستقیم بر وام مسکن داشته و میتواند به خودی خود سبب کاهش یا افزایش اقساط وام و حتی میزان کّل بهره پرداختی گردد، زمان استهلاک (amortization) یک وام است. بسیاری به اشتباه گمان میکنند که زمان استهلاک وام با مدت زمان قرارداد وام (term) یکسان می‌باشد.
زمان “استهلاک” در حقیقت به کّل زمانی اطلاق میگردد که طی آن وام به صورت کامل بازپرداخت میگردد. این زمان برای وام مسکن در کانادا به طور معمول ۲۵سال بوده که بنا به قرار داد میتواند کوتاهتر یا بلندتر نیز در نظر گرفته شود. از طرفی دیگر، مدت زمان قرارداد وام، مدت زمانی است که متقاضی در طول آن با بانک یا موسسه وام دهنده طرف قرارداد بوده، که ترک این قرار داد میتواند با جریمه نیز مواجه شود. این زمان بین ۶ ماه تا ۱۰ سال متغیر خواهد بود.
مزایا و معایب افزایش “استهلاک” وام:
اصولاً هر چه زمان استهلاک یک وام افزایش می‌یابد، میزان اقساط پرداختی آن کاهش خواهد یافت. این میزان اختلاف در پرداخت اقساط، به حدی است که میتواند در بسیاری از موارد عاملی تعیین کننده در جهت خرید یا عدم خرید ملک لقب گیرد. به همین دلیل و به منظور افزایش استطاعت پرداخت اقساط، بسیاری ترجیح میدهند تا حد امکان زمان استهلاک را افزایش دهند.
در مقابل، هر مقدار که زمان بازگرداندن وام به بانک را افزایش دهید، در مجموع به همان میزان بهره بیشتری پرداخت خواهید کرد که این موضوع میتواند در بسیاری از جنبه‌های مالی زندگی مانند پس انداز برای زمان بازنشستگی اثرات منفی بگذارد.
مثالی برای هزینه بهره پرداختی:
جدول زیر نشان میدهد که برای وامی به ارزش ۲۰۰،۰۰۰ دلار، نرخ بهره ۶ درصد و با انتخاب زمانهای گوناگون استهلاک و اقساط ماهانه، چه میزان بهره پرداخت خواهد شد.
زمان استهلاک | پرداخت ماهیانه | مبلغ کل بهره | مجموع پرداخت‌ها | |
کوتاه تر بلند تر | ۱۰سال | ۲،۲۱۳دلار | $۶۵،۵۶۲ | $۲۶۵،۵۶۲ |
۱۵سال | ۱،۶۸۰دلار | $۱۰۲،۳۵۸ | $۳۰۲،۳۵۸ | |
۲۵سال | ۱،۲۸۰دلار | $۱۸۳،۸۸۵ | $۳۸۳،۸۸۵ | |
۳۰سال | ۱،۱۹۰دلار | $۲۲۸،۲۷۱ | $۴۲۸،۲۷۱ | |
۳۵سال | ۱،۱۳۰دلار | $۲۷۴،۸۱۵ | $۴۷۴،۸۱۵ |
برای درک بهتر می‌توان از زاویه ای دیگر موضوع را مورد بررسی قرار داد. مقایسه این نکته که در چند سال اول هر وام چه میزان از اصل بدهی(principal) پرداخت شده است، میتواند بیانگر اهمیت موضوع “استهلاک” باشد. در جدول زیر، با در نظر گرفتن وامی با شرایط وام فوق، می‌خواهیم بررسی کنیم که در ۵ سال اول وام با توجه به زمانهای مختلف استهلاک، چند درصد از اصل پول به بانک بازگردانده شده است.
مبلغ پرداخت شده از اصل وام در ۵ سال نخست | |||
زمان استهلاک | مقدار | درصد | |
کوتاه تر بلند تر | ۱۰سال | $۸۵،۳۲۷ | ۴۳% |
۱۵سال | $۴۸،۱۹۲ | ۲۴% | |
۲۵سال | $۲۰،۳۲۷ | ۱۰% | |
۳۰سال | $۱۴،۰۶۲ | ۷% | |
۳۵سال | $۹،۹۴۳ | ۵% | |
کاهش هزینه بهره کّل:
فارغ از اینکه زمان “استهلاک” وام شما چه مقدار بوده، راه‌های زیر برای کاهش میزان بهره پرداختی پیشنهاد میگردد.
- افزایش دفعات پرداخت اقساط
به جای پرداخت ماهانه، از پرداخت‌های هفتگی(weekly) یا دو هفتگی (bi weekly) استفاده کنید. فرض کنید اگر پرداخت ماهیانه شما ۵۰۰ دلار باشد، در پایان سال ۶۰۰۰ دلار پرداخت کرده‌اید. حال با تبدیل پرداخت ماهانه به پرداخت دو هفتگی، در هر قسط ۲۵۰ دلار پرداخت می‌کنید که سبب میشود تا در پایان سال ۶۵۰۰ دلار پرداخـــــت کرده باشید(۲/ ۵۲هفتهx ۲۵۰ دلار). به هر میزان که دفعات پرداخت را در طول سال افزایش دهید، بهره کمتری پرداخت خواهید کرد، به علاوه اینکه در این مثال ۵۰۰ دلار هم در سال بیشتر از حالت قبل پرداخت کرده اید.
- استفاده از مزایای پرداخت اضافه در طول زمان قرارداد
بسیاری از بانک‌ها به شما این امکان را میدهند تا میزانی بالاتر از اقساط ماهیانه وام پرداخت نمائید بدون آنکه جریمه ای متوجه شما باشد. به عنوان مثال برخی اجازه میدهند تا در سال معادل یک قسط اضافه تر پرداخت کنید، یا یک بار در سال به اندازه ۱۰ درصد اصل مبلغ وام را به صورت یک جا (lump sum) پرداخت نمایید. استفاده درست از تمام امکانات مندرج در قرار داد باعث خواهد شد که بتوانید کمترین میزان بهره را پرداخت نمائید.
- هوشیاری در زمان تمدید قرار داد وام
با درنظر گرفتن نرخ بهره، زمان قرار داد، امکانات پرداخت اضافی و سایر عوامل تاثیر گذار در وام و همچنین با کمک گرفتن از مشاور وام مورد اعتمادتان که بتواند با تهیه لیستی کلیه گزینه‌های احتمالی را بررسی و مقایسه کند، سعی کنید بهترین وامی که منطبق با خواسته‌هایتان باشد انتخاب نمائید.
