مزایا و معایب تسویه زود هنگام وام مسکن
برای بسیاری از مردم خرید مسکن بزرگترین و گرانترین سرمایه گذاری طول عمرشان بوده و به همین دلیل حساسیت زیدی به عوامل تاثیر گذار بر این سرمایه گذاری خواهند داشت.یکی از مهمترین پرسش‌هایی که برای بسیاری از دارندگان وام مسکن پیش می‌‌آید این است که آیا تسویه زود هنگام این وام به صرفه بوده و در مجموع نقاط مثبت و منفی این اقدام چه میتواند باشد. در این فرصت سعی داریم تا به طور گذرا این مزایا و معایب را بررسی نمائیم.
مزایا:
· رهایی از یک بدهی بزرگ:
هرچند حتا در صورت تسویه کامل وام مسکن شما همچنان مجبور به پرداخت مالیات سالیانه ملک و هزینه تعمیرات و نگهداری (maintenance fee) آن خواهید بود، اما فکر اینکه دیگر ابتدای ماه نیازی به پرداخت قسط وام ندارید میتواند بسیار لذت بخش باشد. همچنین خیال شما راحت خواهد بود که حتا در صورت بروز مشکل یا بحران اقتصادی در آینده نیز بانک قادر به تسخیر و فروش ملک شما(foreclosure) نخواهد بود.
· فراغت از پرداخت بهره:
وجود بهره بانکی سبب میشود تا شما در طول زمان، بسیار بیشتر از اصل پولی که از بانک قرض گرفته اید به آن پرداخت کنید. در برخی موارد ممکن است این میزان حتا تا به دو برابر میزان وام نیز برسد. تصور کنید شما ۴۰۰،۰۰۰ دلار از بانک وام گرفته اید و در پایان زمان استهلاک وام (۲۵ یا ۳۰ سال بعد) در مجموع چیزی حدود ۸۰۰،۰۰۰ دلار اصل و بهره پرداخت کرده اید. پس تسویه سریع وام میتواند شما را از پرداخت این پول اضافه نجات دهد.
· هزینه کمتر در زمان بازنشستگی:
درآمد بسیاری از مردم در زمان بازنشستگی کمتر از دوران کاری آنان می‌باشد. در نتیجه باید تلاش نمود تا هزینه های دوران بازنشستگی را تا حد امکان کاهش داد. تسویه وام مسکن میتواند خیال شما را از پرداخت این بدهی در زمان بازنشستگی راحت کرده و گام مؤثری در کاهش هزینه‌های آن دوره زندگیتان باشد.
· ارزش خالص بیشتر:
طبیعی است که با تسویه وام مسکن میزان ارزش خالص(equity) ملک خود را افزایش خواهید داد. این ارزش خالص میتواند در آینده و به هنگام نیاز به پول نقد به کمکتان آید. فروش ملک یا دریافت وام معــــــــــــــــــــکوس (reversed mortgage) میتواند این پول را به صورت یکجا (lump sum) در اختیار شما قرار دهد.
معایب:
· بلوکه شدن پول در ملک:
با تسویه وام مسکن، احتمالن دسترسی سریع به پول نقد چندان برایتان آسان نخواهد بود. همچنین با نگهداری پول در ارزش خالص ملک ممکن است نتوانید از مزایای حساب‌های پس اندازی که بهره قابل قبولی پرداخت میکنند بهره مند شوید. همچنین ممکن است امکان سرمایه گذاری‌هایی برای شما پیش بیاید که نرخ سود سرمایه آن بسیار بالاتر و بهتر از نرخ وام مسکن بوده و به نوعی نفع شما در آن باشد تا پول خود را به جای تسویه وام مسکن، در آن سرمایه گذاری‌ها استفاده نمایید. همچنین همواره این احتمال وجود دارد که تا سال‌ها بر ارزش ملک شما افزوده نگشته و نتوانید از این طریق ارزش پول خود را افزایش دهید.
· جریمه‌های احتمالی تسویه زود هنگام:
در بسیاری از موارد تسویه زود هنگام وام مسکن ممکن است با پرداخت جریمه‌هایی مواجه شود که میزان این جریمه بر اساس نوع وام، میزان بدهی و زمان باقیمانده تا پایان قرارداد (term) متغیر خواهد بود.
به طور معمول دو نوع جریمه برای تسویه زود هنگام در نظر گرفته میشود. در صورتی که وام شما وامی با نرخ بهره ثابت (fixed rate mortgage) باشد ، میزان جریمه بر اساس فرمولی به نام "تفاوت میزان بهره" (IRD) و با اندازه گیری میزان و زمان باقیمانده وام و همچنین تفاوت نرخ بهره محاسبه خواهد شد. در نظر داشته باشید که اگر نرخ روز بهره بسیار پائین تر از بهره وام جاری شما باشد و همچنین زمان زیادی تا پایان قرارداد وامتان مانده باشد، احتمالاً باید جریمه زیادی پرداخت نمایید. اما در صورتی که وام شما با نرخ بهره متغیر (variable rate mortgage) باشد، جریمه شما تنها معادل ۳ ماه بهره ای خواهد بود که ماهیانه پرداخت می‌کنید.
به خاطر داشته باشید که تقریبا در تمامی وام‌های مسکن شما قادر خواهید بود تا سالانه بین ۱۰ تا ۲۰ درصد از میزان کلّ وام را به صورت یک جا (lump sum) و بدون هیچگونه جریمه ای پرداخت نمایید. بنابر این حتا اگر با پذیرش جریمه قصد تسویه کامل وامتان را دارید، بهتر است ابتدا با استفاده از این مزیت میزان بدهیتان را کمتر کرده و در نتیجۀ آن، میزان جریمه را کاهش دهید.
· خطر سواستفاده از مالکیت:
یکی از کلاه برداری‌های رایج در بازار املاک، جعل نام مالک و اختصاص آن به فردی غیر از مالک واقعی می‌باشد. آمار نشان داده که بیشترین درصد این کلاه برداری در مورد املاکی اتفاق می‌افتد که در رهن بانک نبوده و در اصطلاح به آنها “mortgage free” یا “clear title” می‌گویند.
هنگامی که شما از بانک وام مسکنتان را دریافت می‌کنید، بانک در مقابل ملک شما را تا زمانی که بدهی خود را به طور کامل پرداخت کنید، در رهن خود قرار میدهد. بدیهی است که در این حالت اگر شخص یا موسسه ای قصد به رهن درآوردن مجدد ملک شما را داشته باشد باید این عمل با هماهنگی کامل بانک صورت پذیرد. به همین دلیل بیشتر جاعلان املاکی را انتخاب میکنند که در رهن بانک یا موسسه ای مالی نبوده تا مزاحمتی از طرف آنها شاملشان نشود.
برای رفع این مشکل پیشنهاد میشود حتا اگر قصد تسویه کامل وام خود را دارید، پس از تسویه مبلغی را به عنوان خط اعتباری (line of credit) از بانک درخواست نمایید تا همواره بانک بتواند ملک شما را در برابر خطر حمله کلاهبرداران حفظ نماید.
همانطور که مشاهده کردید، تسویه زود هنگام وام مسکن در کنار مزایای متعدد، معایبی را نیز به همراه خواهد داشت. بهتر است قبل از اقدام به این عمل به کمک مشاور وامتان کلیه پی آمدهای احتمالی را سنجیده تا با اطمینان خاطر و با کمترین هزینه سرمایه خود را تضمین نمایید.
