کاهش اقساط ماهانه با انتخاب وام بهرۀ صرف (Interest Only)
البرز رحمانی
ترس از بالا بودن میزان پرداخت اقساط ماهیانه و عدم توانایی پرداخت، همواره یکی از عوامل بازدارنده خرید ملک و به تبع آن درخواست وام مسکن به شمار می‌‌آید. این ترس ممکن است در بسیاری اوقات سبب شود تا اشخاص برای مدت زیادی قید خرید ملک و تجربه صاحب خانگی را زده و کماکان اجاره نشین باقی بمانند. یکی از راه هایی که می‌توان توسط آن میزان پرداخت اقساط را حداقل برای مدتی محدود کاهش داد، انتخاب وامی تحت عنوان وام مسکن با بهرۀ صرف (Interest Only) می‌باشد که در این فرصت به شرح آن می‌پردازیم.
وام مسکنInterest Only یکی از انواع وام می‌باشد که پشتوانه آن، همانند سایر انواع وام مسکن، ملک خواهد بود. به عبارتی، بانک با در رهن گرفتن ملک شما، حاضر به پرداخت مبلغ وام خواهد شد. در مورد این نوع خاص وام، بعضاً اطلاعات به صورت ناقص و یا تحریف شده در اختیار مردم قرار گرفته و عموما به صورت وامی پر خطر و کم مصرف معرفی گشته که در بسیاری از مورد چندان به حقیقت نزدیک نیست.
وامInterest Only چیست؟
به طور کلی یک وام از دو جز اصلی تشکیل شده است: اصل (Principal)و بهره(Interest) . این وام همینطور که از اسم آن پیداست، وامی است که در آن وام گیرنده بدون توجه به اصل وام، تنها بهره آن را پرداخت می نماید؛ در نتیجه مبلغ پرداخت‌های ماهیانه کاهشی نسبتاً چشمگیر خواهند داشت. اما باید به این نکته توجه داشت که بدون آنکه کاهشی در کلّ میزان بدهی صورت گیرد، این مبلغ به طور ثابت باقی خواهد ماند. مثال زیر را در نظر بگیرید:
وامی به ارزش ۲۰۰،۰۰۰ دلار با بهره ۶/۵(شش و نیم) درصد و استهلاک ۳۵ سال، دارای پرداخت ماهیانه ۱،۲۵۴ دلار (اصل و بهره) خواهد بود که از این مقدار ۱،۰۸۳ دلار مربوط به بهره ماهــــــــیانه آن می باشد. بنابر این با انتخاب وام Interest Only، تنها مقدار بهره را پرداخت کرده و میتوانیم هر ماه به اندازه ۱۷۰ دلار (تفاوت پرداخت ماهانه و بهره آن) صرفه جوئی نماییم.
نکته قابل توجه اینکه معمولا بانک‌ها به متقاضیان اجازه نمیدهند وام خود را برای همیشه به صورت Interest Only حفظ کنند. به طور واضح تر اینکه پس از مدت زمانی که از پیش تعیین میشود ( به طور مثال ۵ سال)، بانک اقدام به مستهلک کردن وام نموده و متقاضی باید در هر پرداخت اصل و بهره وام را هم زمان پرداخت نماید.
پرداخت Interest Onlyچگونه محاسبه میشود؟
محاسبه بهره در این حالت بسیار ساده خواهد بود. ابتدا کلّ مقدار وام را در نظر گرفته و آن را در نرخ بهره ضرب می نماییم. در مثال ما ۲۰۰،۰۰۰ دلار کلّ مبلغ وام در عدد ۶/۵ درصد ضرب شده که به عدد ۱۳،۰۰۰ دلار می رسیم. این مقدار بهره سالیانه وام خواهد بود که طبیعتاً برای بدست آوردن بهره ماهیانه، آن را تقسیم بر عدد ۱۲ خواهیم نمود. حاصل همان عدد ۱،۰۸۳ دلار است که در مثال بالا نیز ذکر گردید.
چه کسانی اقدام به دریافت وامInterest Only میکنند؟
معمولان دو دسته از افراد علاقه مند به گرفتن این نوع وام هستند. دسته اول کسانی هستند که برای اولین بار صاحب خانه می شوند و هنوز به شرایط پرداخت قسط عادت نکرده اند. از آنجا که مقدار اقساط ماهیانه عموما بیشتر از میزانی است که سابقاً به عنوان اجاره پرداخت می کرده اند و برای آنکه در سالهای اول صاحب خانگی تحت فشار مالی زیادی قرار نگیرند، از این نوع وام استقبال میکنند. دسته دوم کسانی هستند که هدفشان از خرید خانه تنها تجارت و سرمایه گذاری بوده و آماده اند تا در آینده‌ای نزدیک و در صورت کسب سود، اقدام به فروش خانه نمایند. طبیعی است خریداران در این حالت مایلند تا هزینه ها را به حد اقل رسانده و تا حد ممکن میزان پرداخت ماهیانه را پائین بیاورند.
نکته ای که باید به آن توجه کرد، بالاتر بودن نرخ بهره این نوع وام در مقایسه با دیگر وام هاست. از آنجا که بانک‌ها معمولا هیچگاه عملی را بدون کسب سود انجام نمیدهند، بهره این نوع وام را به اندازه نیم تا ۱ درصد بیشتر از وام هایی قرار میدهند که در آن اصل و بهره هم زمان پرداخت میشود.
ریسک مرتبط با وام های Interest Only:
به دلیل آنکه در این نوع وام هیچگاه از میزان کلّ بدهی کاسته نمی‌شود، در صورتیکه ملک مربوطه در طول سالیان شامل افزایش قیمت نگردد، ممکن است وام گیرنده برای پرداخت قرض خود مجبور به فروش ملک گردد. هر چند در صورت عدم رشد قیمت، حتی وام هایی که در طول زمان مستهلک میشوند نیز به اندازه ای باز پرداخت نخواهند شد تا به طور کامل جبران هزینه‌های فروش را بنمایند.
افزایش میزان پیش پرداخت در هنگام خرید خانه میتواند تا حدودی ریسک فوق را کاهش داده و سبب شود تا ارزش خالص خانه (قیمت خانه منهای مقدار باقی مانده وام) به صورت محافظی برای این نوع وام عمل نماید.
