آینده نگری در انتخاب وام مسکن
همانطور که مطلع هستید، در چند سال اخیر، بنا بر دلایل متعددی، نرخ بهره انواع وام‌های مسکن به لحاظ تاریخی در پائین‌ترین حالت خود قرار دارد. مهمترین دلیل این امر را می‌توان رکود اقتصادی فراگیر در سراسر جهان دانست که اقتصاد کانادا را نیز بی بهره نگذاشته است. هرچند کاهش نرخ بهره و به تبع آن کاهش میزان اقساط ماهانه سبب خرسندی بسیاری از دارندگان وام شده، اما از طرفی باعث بروز نگرانی هایی برای دولت، بانک‌ها و مؤسسات اقتصادی نیز گشته است. دلیل این نگرانی بسیار ساده است: آیا دارندگان فعلی وام در صورت افزایش نرخ بهره‌ها در آینده، کماکان قادر به پرداخت اقساط خود خواهند بود؟
بر طبق یکی از اصول پایه علم اقتصاد ، در دوران رکود، نرخ بهره‌ها کاهش یافته و با بهبود اوضاع و بازگشت به شرایط عادی نرخ‌ها بالا خواهند رفت. اما اشکال از جایی آغاز میشود که در دوران رکود، به واسطه کاهش نرخ بهره، هزینه تمام شده وام نیز کاهش یافته، در نتیجه بسیاری تشویق میشوند تا میزان وام بالاتری درخواست نمایند. به مجرد بهبود شرایط اقتصادی، نرخ بهره نیز افزایش یافته و ضمن افزایش میزان اقساط، هزینه تمام شده وام نیز افزایش خواهد یافت. در این شرایط، بسیاری از افراد چون در سطح درآمدشان تغییر محسوسی حاصل نگشته، قادر به تحمل افزایش هزینه اقساط ماهانه نخواهند بود.
برای روشن تر شدن ماجرا مثالی ساده می‌زنیم. شخصی با درامد ماهیانه ۵۰۰۰ دلار اقدام به دریافت وام مسکنی به مقدار ۴۰۰،۰۰۰ دلار با نرخ بهره ۲/۵% (دو و نیم درصد) می‌‌نماید. بر این اساس میزان پرداخت ماهیانه وی ۱۷۹۰ دلار خواهد بود. در صورت افزایش نرخ بهره به میزان ۴/۵% (چهار و نیم درصد) و ثابت ماندن سایر شرایط (زمان استهلاک و غیره)، اقساط ماهیانه وی به رقم ۲۲۱۵ دلار خواهد رسید. یعنی افزایشی به میزان ۴۲۵ دلار در ماه. مسلما اگر همزمان با افزایش نرخ بهره، درامد ماهیانه وی افزایش نیافته باشد، شرایط سختی در انتظار شخص خواهد بود.
نکات زیر به شما کمک خواهد کرد تا جای ممکن از بروز مشکلات فوق جلوگیری نمائید.
از ابتدا مقدار وامی که توانایی پرداخت اقساط ماهیانه آن را دارید مشخص نمایید. متخصصین وام مسکن قادر خواهند بود تا با در نظر گرفتن چند متغیر از جمله درآمد سالانه خانوار، میزان بدهی، میزان پیش پرداخت وام به همراه هزینه هایی جانبی از جمله مالیــــــــات سالانـه ملک (Property Tax)، مالیات نقل و انتقال (Property Transfer Tax) و هزینــــــــــــه‌های قانونی(Legal Fees)، حداکثر مقدار وامی را که شما از عهده پرداخت آن برخواهید آمد مشخص کنند.
همیشه کمتر از سقف وامی که مجاز به گرفتن آن هستید، درخواست وام نمائید. به سادگی امکان دارد توانایی مالی امروزه شما در آینده دستخوش تغییرات گشته و ثبات فعلی را نداشته باشد. بنابر این چنانچه امروز کمتر از سقف مورد پذیرش وامتان، درخواست وام نمایید، حتا در صورت وقوع حوادث و اتفاقات غیر قابل پیش بینی در آینده، میتوانید مدیریتی درست در جهت نظم بخشیدن به میزان بدهی‌هایتان داشته باشید.
انتظار افزایش نرخ بهره را در آینده داشته باشید و پیشاپیش اثرات آن بر بازپرداخت وامتان را مورد بررسی قرار دهید. برای بسیاری از مالکین، افزایش تدریجی نرخ بهره میتواند اثرات مستقیمی در پرداخت ماهیانه وام داشته باشد. به خاطر داشته باشید که هنگام تجدید یک وام ۲۵۰،۰۰۰ دلاری، تنها با بالا رفتن ۲ درصدی نرخ بهره، میزان پرداخت ماهیانه شما تا حدود ۳۰۰ دلار افزایش خواهد یافت. به طور کلی اگر امروز اثرات افزایش نرخ بهره را به صورت دقیق بررسی نمایید، هنگام مواجهه در آینده دچار مشکل کمتری خواهید شد.
با کاهش زمان استهلاک وامتان، بدهی خود را سریع تر پرداخت کنید. فرض کنید مقدار وامتان ۲۵۰،۰۰۰ دلار باشد. انتخاب زمان استهلاک ۲۵ ساله به جای ۳۵ساله گرچه سبب میشود تا ماهانه حدود ۲۰۰ دلار بیشتر پرداخت کنید؛ اما از طرفی باعث میشوددر کلّ زمان وام به میزان ۹۰،۰۰۰ دلار صرفه جویی کرده باشید. رقمی که کاملا چشمگیر به نظر می‌رسد. همچنین این انتخاب سبب میشود تا شما و خانواده تان ۱۰ سال زودتر از بار این بدهی و مسئولیت مالی بزرگ خلاص شوید. انتخاب شیوه پرداخت سریع (Accelerated Payment Option)، که برابر با یک نوبت پرداخت اضافی در سال می‌باشد، شیوه پرداخت یک جا (Lump sum)، و همچنین افزایش مقدار پرداختی ماهیانه، همگی سبب میشود تا زمان پایان دوره وام مسکنتان زودتر فرا برسد. به خاطر داشته باشید پرداخت حتا یک نوبت اضافه در سال، در وامی با استهلاک ۳۵ سال، باعث میشود که ۶ سال سریعتر کلّ بدهیتان را پرداخت کنید.
در نظر داشته باشید استفاده از کمک و تجربیات مشاورین و متخصصین وام آسانترین و مطمئن‌ترین راه برای مدیریت وام مسکنتان خواهد بود.
