نگاهی به وضعیت وام مسکن در نیمه دوم سال ۲۰۱۱
همانطور که می‌دانید نرخهای اخیر بهره وام مسکن در تاریخ کانادا بی سابقه بوده و در پایین‌ترین حد ممکن خود قرار گرفته است. پایین بودن نرخ بهره از طرفی سبب علاقه خریداران و در نتیجه افزایش میزان بدهی آنان و از طرفی سبب هجوم به بازار مسکن و رشد حباب گونه در بسیاری از مناطق کانادا گشته است. هر چند در این رشد، هجوم سرمایه گذاران خارجی به بازار املاک کانادا نیز بی تاثیر نبوده اما بسیاری از کارشناسان معتقدند که مجموع عوامل فوق سبب خواهند شد تا دولت به منظور بازگرداندن تعادل اقدام به وضع قوانین سختگیرانه تری برای وام مسکن نماید.
با توجه به تصمیم اخیر بانک کانادا مبنی بر بدون تغییر نگاه داشتن نرخ بهره بین بانکی ۱%، انتظار میرود در صورت ادامه وضعیت رکود اقتصادی جامعه، نرخ بهره وام مسکن نیز تا سال ۲۰۱۲ و حتی بعد از آن نیز ثابت بماند.
همچنین پیشبینی میشود رشد اخیر بازار مسکن که منجر به افزایش چشمگیر ۶ درصدی در اعطای مجوز ساخت در ماه گذشته شده بود، در ماههای آینده کاهش یابد.
در نیمهٔ اول سال جاری در استانهایی نظیر انتاریو و بی سی عواملی از جمله HST که سبب افزایش فعالیتهای وام مسکن شده بود، احتمالاً در ماههای آینده نقش کاتالیزوری کمتری خواهند داشت و به جای آن میزان اعتماد جامعه به بهبود وضعیت اقتصادی و همچنین در نظر گرفتن قدرت خرید افراد نقش مهمتری در بازار وام مسکن کانادا خواهند داشت.
با یک پیشبینی خوشبینانه ممکن است تصور شود قوانین وام مسکن چندان دستخوش تغییر نخواهد شد، اما چنانچه دولت قادر به مهار این رشد فزاینده نگردد، ممکن است تغییرات نظارتی از جمله کوتاه کردن زمان استهلاک وام وافزیش مقدار بیمه آن صورت پذیرد. طبیعی است که ثابت ماندن نرخ بهره، جذابیت بیشتری برای دارندگان وام مسکن داشته باشد. اما نگرانی عمومی در مورد ادامهٔ رکود اقتصادی ممکن است سبب تغییرات در وام مسکن و نرخ بهره آن گردد.
یکی از دلایل بالا رفتن سطح بدهی کانادایی‌ها در دههٔ اخیر، افزایش رشد وام مسکن و دسترسی آسان به آن بوده است. به همین دلیل، دولت در صدد آمده تا با وضع قوانین سختگیرانه تر اقدام موثری در کاهش این میزان نماید. سه مورد از این تغییرات عبارتند از:
۱- کاهش زمان استهلاک وام از ۳۵ سال به حداکثر ۳۰سال
۲-کاهش مقدار ری فاینانس refinance)) از ۹۰% تا سقف حداکثر ۸۵% ارزش ملک
۳-استفاده از سرمایه ایجاد شده در ملک تحت عنوان خط اعتباری ارزش خالص home equity line of credit) )
با وجود وضع قوانین فوق، بسیاری از کارشناسان معتقدند که قوانین وام مسکن کماکان بسیار آسانتر از قوانین مشابه در ۱۰ سال قبل می‌باشد. در آن زمان حداقل میزان پیش پرداخت برای دریافت وام ۱۰ درصد بوده، در صورتی که امروزه می‌توان با ۵ درصد پیش پرداخت نیز (در صورت واجد شرایط بودن) اقدام به دریافت وام نمود.همچنین حداکثر زمان استهلاک وام ۲۵ سال بوده که امروزه علیرغم کاهش اخیر، این مقدار به ۳۰ سال رسیده است. علاوه بر آن در گذشته وام هایی با پیش پرداخت کمتر از ۲۵%، نیاز به بیمه شدن داشته که این مقدار نیز در حال حاضر به ۲۰% رسیده است.
به اعتقاد کارشناسان هر چند ممکن است نیازی به بازگشت کامل به قوانین گذشته نباشد، اما در صورت بالا ماندن میزان بدهی افراد، دست دولت باز خواهد بود تا قوانین فعلی را مقداری به قوانین سابق نزدیک کند.
امروز قوانین وام مسکن در کانادا هر چند ممکن است نسبت به قوانین مشابه در بسیاری از کشورها آسانتر و قابل دسترس تر بوده باشد، اما به طور یقین بسیار سخت تر از کشور آمریکا بوده و همین امر سبب گشته تا در کشور کانادا شاهد مشکلات پیش آمده در بازار مسکن آمریکا نباشیم. به این معنی که مطابق آمار، ارزش خالص در املاک کانادا (equity) بسیار بیشتر از مقدار مشابه آن در املاک آمریکا می‌باشد. همچنین مطابق آمار، درصد مالکیت ملک در کانادا بیشتر از آمریکا بوده وعمده مالکین تا پیش از رسیدن به سن بازنشستگی اقدام به تسویه وام خود می نمایند.
کارشناسان معتقدند علیرغم رشد حباب گونهٔ اخیر در بسیاری از مناطق کانادا به خصوص ونکوور و به نسبت کمتر تورنتو و کلگری؛ این رشد به حد انفجار نخواهد رسید. از آنجایی که بخش عظیمی از این رشد به واسطه علاقهٔ سرمایه گذاران خارجی به بازار املاک کانادا و بی نیازی آنان از دریافت وام مسکن بوده است، در نتیجه وام مسکن و عوامل تاثیر گذار آن دستخوش تغییرات عمده نخواهد شد.
به هر حال، علاقهٔ سرمایه داران خارجی به بازار مسکن کانادا نشان میدهد که کماکان این بازار سودآور بوده و چشم انداز مثبتی برای آن پیشینی میشود.
